Faut-il se méfier des SCPI fiscales ?

Plus de 2,3 milliards d’euros : c’est le montant investi par les particuliers dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) au cours du premier semestre 2024,d’après les chiffres de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Même si la majeure partie de cette collecte a été réalisée sur le segment des bureaux,des commerces ou encore des actifs de santé,« les SCPI fiscales continuent de susciter l’intérêt des épargnants en raison de leurs avantages fiscaux,notamment à l’approche de la fin de l’année »,indique Thomas Ducerf,directeur du développement de la société de gestion Urban Investissement.

En effet,en achetant des parts de ces SCPI investies dans un patrimoine immobilier,éligibles à des dispositifs tels que le Malraux,le déficit foncier ou encore le Denormandie,il est possible de défiscaliser une partie de ses revenus. Néanmoins,même si ces produits ont une durée de vie limitée,ce placement s’inscrit dans une logique d’investissement à long terme,notamment en raison de l’engagement de conservation des parts de SCPI pendant l’intégralité de la période de location des biens,contrepartie de l’avantage fiscal accordé. Les particuliers doivent également tenir compte de leur situation personnelle pour bien faire leur choix parmi tous les produits disponibles à la souscription.

Ainsi,pour les contribuables fortunés,fortement imposés,il peut être intéressant de se tourner vers des SCPI Malraux. Adossées au dispositif du même nom,elles investissent dans des biens immobiliers à restaurer,inscrits ou classés au registre des Monuments historiques. A la clé : une réduction d’impôt qui peut représenter jusqu’à 30 % du montant des travaux dans la limite annuelle de 100 000 euros pendant quatre années consécutives. Cerise sur le gâteau,ces SCPI offrent l’avantage de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales.

Réhabilitation de l’habitat

De leur côté,les SCPI de déficit foncier investissent également dans des immeubles nécessitant des travaux importants,mais sans contrainte d’emplacement. L’objectif affiché est de créer un déficit foncier que l’épargnant peut déduire sans plafonnement de ses revenus locatifs et du montant de son revenu brut global,dans une limite annuelle de 10 700 euros,sachant qu’en cas de dépassement de ce plafond,la part excédentaire est reportable sur dix ans.

Dans la même logique,les contribuables peuvent également se tourner vers les SCPI Denormandie,destinées à mettre en location des logements dans des villes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement criant. Leurs souscripteurs peuvent bénéficier d’une réduction fiscale s’élevant à 18 % sur neuf ans,la réduction étant calculée sur 100 % du montant de la souscription.

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