Crédit immobilier : l’heure est à la négociation

Les bonnes nouvelles se poursuivent sur le front des crédits immobiliers : les emprunteurs obtiennent en moyenne un taux de 3,6 % sur vingt ans début septembre,d’après les courtiers,contre 4,3 % en décembre 2023,d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA.

Les meilleurs dossiers parviennent à décrocher entre 3,2 % et 3,3 %. « Les banques ont baissé leur barème de 20 points de base en septembre,c’est un bon signal : elles sont prêtes à faire des efforts dans un marché au ralenti »,analyse Maël Bernier,la porte-parole de Meilleurtaux. Les derniers mois de l’année seront en effet cruciaux,car les établissements sont en retard sur leurs objectifs commerciaux.

La production de crédit habitation atteint seulement 47,3 milliards d’euros au premier semestre,d’après la Banque de France,contre 73,8 milliards d’euros au premier semestre 2023,soit un recul de 36 %. La situation pourrait cependant se redresser,car plusieurs clignotants passent au vert.

La Banque centrale européenne (BCE) a ainsi baissé ses taux directeurs une nouvelle fois le 12 septembre,portant le taux de dépôt à 3,50 %,après une première baisse en juin.

La décrue de l’inflation devrait permettre à l’institution de continuer sa politique dans les prochains mois,ce qui plaide pour la poursuite de la baisse des taux des crédits immobiliers.

De plus,l’emprunt d’Etat de référence pour le marché français,l’OAT 10 ans,est installé sous les 3 %. « L’OAT 10 ans était encore à 3,5 % en octobre 2023. La baisse de ces derniers mois permet aux banques de réduire le taux de leurs crédits tout en dégageant une marge »,ajoute Pierre Chapon,cofondateur de Pretto.

Les conditions de financement vont donc continuer à s’améliorer pour les candidats à l’acquisition. « Les taux moyens sur vingt ans devraient s’orienter vers 3 % à la fin de l’année »,estime Caroline Arnould,la directrice générale de Cafpi. L’impact sur le portefeuille des emprunteurs est substantiel : le coût total d’un emprunt de 200 000 euros sur vingt ans est passé de 98 514 euros en décembre 2023,à 4,4 % hors assurance,à 80 854 euros en septembre 2024 (3,6 %) et bientôt à 66 207 euros,lorsque les banques prêteront à 3 %.

Conserver un peu d’épargne

La balle est dans le camp des emprunteurs,qui peuvent négocier les conditions de leur crédit. « En 2023,plusieurs grandes banques ne voulaient pas prêter. Aujourd’hui,elles sont toutes de retour,les emprunteurs peuvent donc faire jouer la concurrence pour obtenir un meilleur taux »,ajoute Pierre Chapon. Encore faut-il avoir des arguments à faire valoir. Le montant de l’apport joue toujours en faveur des emprunteurs. Il est généralement compris entre 10 % et 20 %,même si « certaines banques financent désormais des opérations à 110 %,c’est-à-dire y compris les frais de notaire,pour des jeunes acheteurs en province,pour des montants inférieurs à 200 000 euros »,précise Maël Bernier.

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